2013年5月4日星期六

北京楼市价格管控加码(图)

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近期打算開盤的北京開發商,正明顯感受到利用預售許可證、銷售許可證調控價格的壓力。4月份獲得預售許可證的住宅項目總共只有13個,只有望京金茂府一個項目批准售價超過5萬元/平方米,其餘項目售價都在4萬元/平方米以內。同時,市場供應量也進入低點。根據中國指數研究院的數據,5月2日,北京市可售住宅套數為61475套,成為去年8月以來的最低值。


管制


位於大興區西紅門附近的鴻坤·林語墅項目,是鴻坤地產在該區域內開發的高端別墅項目。鴻坤·林語墅總經理侯守超表示,該項目可實現室內恆溫恆濕恆氧,還將是北京首個實現PM2.5室內監測的項目,對PM2.5的凈化率可達99%。


鴻坤·林語墅計劃在今年6月開盤入市,這一區域主要是普通住宅項目,售價普遍在2萬多元/平方米,該項目是一個純別墅的高端項目,並且在精裝修、健康住宅技術等方面的成本投入不菲,預計售價應該明顯高於區域內在售項目價格,會成為區域標杆項目,而此類項目,正是政府限制批預售許可證的主要對象。項目要面市,面臨如何申請到預售許可證的難關。


北京另一個高端項目也正在申請預售許可證,該公司一名負責人對本報表示,目前要申請到預售許可證,住建委的要求是“價格要在可控範圍內”。


“具體標準,就是申請價格不能高於周邊項目價格、不能高於項目前期的批准價格。”這位負責人說。


這一標準,使得有漲價計劃的項目、區域標杆項目處境最為尷尬,他們成為最難以申請到預售許可證的典型項目。


除此之外,對現房的管制也同時納入到價格管制範圍內。


“以前現房是沒有管制的,現在也開始管制了。如果在申請價格上出現同樣的情況,將拿不到銷售許可證。”亞豪機構市場總監郭毅說。


據本報了解,此前有一些項目,因辦理期房轉現房的手續而停止出售。當時的市場預期是,轉成現房以後,開發商會明顯提升售價。而現在,這一條路也行不通。


除了在預售許可證、銷售許可證方面的管制之外,還有對已批准上市項目暫停網簽的方式。


一位代理 行業內人士對本報表示,早在3月底,細則出台之前,北京就暫停了一部分熱銷、漲價明顯的項目的網簽,其中包括位於通州的合生濱江帝景項目。


目前在北京購買新房,是網簽出合同,不能網簽就做不了合同,房屋就無法進行銷售。


而中原地產市場總監張大偉表示,不能網簽這個說法不準確,目前政府的目標很明確就是限制漲價,如果現在的網簽價格不高於原來的簽約價格,是可以網簽的。現在暫停網簽,只是說明開發商還不願意降價。


“現在網簽、預售證,只是暫停,會有一兩個月博弈的時間,5月份會是一個博弈的過程,到6、7月份,會有新的供應出來。”張大偉說。


問題與走向


而隨着政府行政管控的加強,開發商的開發行為正在面臨挑戰。


“如果在公司計劃時間內,預售價格批不下來,接下來只能砍精裝修,砍綠色住宅來降成本。”上述正在申請預售許可證的項目負責人表示。


這種做法,將直接導致項目的低端化,同時,限價可能直接促使開發商在建造房屋時壓縮成本,這種做法給房地產項目質量帶來的風險在加大,也是一個重要方面。


北京並不是特例。


實際上早在3月底,廣州就開始在網簽方面進行限制。當時一位廣州的開發商告訴本報記者:“今年過完年之後突然發現一個現象,地府為了限制統計房價,採取越來越多調控手段,廣州的限售令,雖然沒發文,但是已經執行了,包括控制某個區域的房價上漲,包括不給備案等等。”


這位開發商還說:“這種做法面臨很多問題。首先,企業拿地的時候是沒有說法的。第二,政府在一個區域內為了控制價格,允許開發商突破這個價格網簽的名額是有限的,例如,有5家開發商,有1000套房子的話,政府一個月只發200套網簽名額,那這200套分給誰呢?後續的影響會很大。為了爭取名額,會不會滋生更多腐敗現象呢?”


不過,對房價進行行政管控,已經成為事實,並且有繼續強化的趨勢。


“北京細則最嚴厲的一點在於,要把自住型、改善型商品房,即一部分的商品房,納入限價房序列管理。”北京房地產產業協會副會長兼秘書長陳志說,隨着政府實施的價格管制,“可以說今年房價趨穩,是一個大概率事件,所謂大概率事件,就是一個必然事件。”


根據北京國五條細則,其中明確規定“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理”。從這一點來看,北京對預售批准價格等的管制,不會像上一輪調控中一樣,只是一個偶然行為,而是有可能變成一個長期機制。


早在4月10日,北京市住建委主任楊斌在參加北京城市服務管理廣播“市民對話一把手”欄目時,楊斌這樣說道:“限價房序列管理,是一個針對商品房的新概念,主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分‘夾心層’的商品房,將納入該管理序列,而什麼樣的人具備購買資格,該類房屋再上市需滿足怎樣的條件,具體細則正在研究中,並將很快落地。”


從4月24日起,廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度,開發企業銷售住宅,必須辦理預售網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。廣州成為繼北京之後第二個表示要對房價進行指導的城市。


在中原地產華北區域董事總經理李文傑看來,今年一線和二線熱點城市,新建住房銷售全面限價只是時間問題。


北京表示要將部分中等收入人群納入限價房序列管理這種“類保障房”範疇內,而這部分人群正是近年來調控中購房市場的主力人群。接下來會如何執行,還有待具體政策的落地。如果接下來對“限價房序列管理”進行從嚴執行,那麼可以說北京細則的最嚴厲之處還沒有到來。


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