美国加大力度打击洗钱

2017年4月15日星期六

美国加大力度打击洗钱

近几年来曼哈顿地区超过200万美元房地产交易中，约有五分之四是现金交易。图为曼哈顿夜景。（Getty Images）

近日美国加大力度打击洗钱，在六个主要城市的房产交易记录中，发现30％现金购买高端房地产的空壳公司涉及可疑外国买家，当这些钱流入美国房产市场时，致房价飙升，造成中产阶级的家庭的更重负担或易暗藏非法或犯罪活动。

编译 _ 王衫雨

近日美国财政部旗下负责调查金融犯罪的金融犯罪执法网络（Financial Crimes Enforcement Network，简称FinCEN）称，今年2月查获洗钱数字亮眼。在六个主要城市的房地产交易记录中，发现30％现金购买高端房地产的空壳公司涉及可疑买家。

洗钱流入美国房市致房价飙升

《华盛顿观察家报》（Washington Examiner）Joseph Lawler报导，但洗钱只是外国买家可能会投资购买豪宅的一个原因，其他原因包括，这让他们逃税，或逃避其政府对使用资金的限制。

当这些钱流入美国的房地产市场，使房地产价格直线上升，造成中产阶级家庭的负担更重，这些市场涌现出现金交易，但买家却不一定是实际居民。即使如此，对于这些洗钱投资的金额或背后的投资者，美国却所知甚少。

FinCEN于1990年由老布什总统创立，主要负责反洗钱工作，《爱国者法》赋予了FinCEN的地位。这些年来，FinCEN已经成为调查金融犯罪的焦点，例如调查毒品交易者洗钱和查探可疑恐怖分子使用比特币等活动。

FinCEN于2016年一月宣布一项暂时性措施，在当年度3月到8月展开180天的调查，针对纽约曼哈顿房价超过300万美元以及迈阿密戴郡（Dade County）房价超过100万美元的房地产交易，要求产权保险公司提交所有透过空壳公司以现金交易购屋的买家身分资料。

提交买家身分资料防止洗钱

由于这个策略对防止洗钱非常成功，2016年8月FinCEN扩大施行范围到整个纽约市、迈阿密、德州圣安东尼奥市、及加州圣地牙哥、洛杉矶、旧金山和硅谷地区。

根据FinCEN发言人的说法，目前，FinCEN325名员工中，一些员工对产权保险公司提供的数据进行了分析，FinCEN将力求将其变为永久性法规。

以前，当局只能猜测谁是买家。由于空壳公司的角色，使得以前的统计数据毫无意义，所以没有关于外资购买房地产的可靠的公共数据。

2015年之前，较可靠的估计来自房地产代理商或产权保险公司，《纽约时报》2015年根据「第一美国数据树」的数据估计，过去几年中，近一半超过500万美元住宅房地产的购买是由空壳公司进行的。

但是，这个数字并没有提供有多少家空壳公司代表外国买家进行交易。毕竟，美国人也可能使用空壳公司。即使有外国买家的名字，也可能不知道其匿名购买的理由，是合法的还是非法的。

FinCEN的数据包括了现金交易，这是洗钱的疑点。房地产评估和咨询公司Miller Samuel总裁兼首席执行长米勒（Jonathan Miller）表示，近几年来曼哈顿地区超过200万美元房地产交易中，约有五分之四是现金交易。

纽约和温哥华等城市提供以建筑物和公寓等不能被带走的资产，越贵越好，价格上涨意味着每次交易中都有更多的资金受到保护。

米勒说：「它们是世界上最昂贵的保险箱。」

外国投资者购买这些「保险箱」的动机因城市而异。例如，在硅谷和西海岸地区，买家更有可能是富裕的中国人，目的是在将资金投向海外，在迈阿密，买家更有可能来自南美洲。

硅谷DeLeon房产公司首席执行长雷普卡（Michael Repka）表示，多年以来，中国投资者纷纷涌入，希望在中共政府施加旨在遏制通货膨胀的规定之前将钱从中国移出。随着俄罗斯在乌克兰的行动受到新的制裁，在2014年卢布崩溃后俄罗斯买家也出现了。

美国买家也信中国的「风水」

这些外国投资者并不一定在哪个地区购买物业。雷普卡的公司买了一架飞机，向潜在买家展示金门大桥和圣克鲁斯山脉的美丽，并说服他们投资，而不是在温哥华或洛杉矶。

雷普卡说，他注意到，即使是美国买家也不愿购买在中国习惯上不吉祥的物业。担心转售价值，这些买家不希望地址号以四号结尾的房屋，或房屋「路冲」，这在中国被视为不吉利或风水不好。

房地产网站Trulia的首席经济学家麦格劳克林（Ralph McGlaughlin）指出，从国外进行的网站搜索，可以看到「多年来国外投资的兴趣走势」。

即使对联邦调查局的调查人员来说，弄清房产的真正拥有者也是困难的。

2015年，《纽约时报》公布了记者的调查结果，该记者追查了曼哈顿时代华纳中心的豪华公寓，业主包括一名希腊商人，在本国因腐败而被捕，还有一名中国承包商因为在美国违反劳工权益而受到处罚。

空壳公司炒高房价或暗藏犯罪活动

一般来说，美国是鼓励外商投资的，但空壳公司购买房地产是不同的，主要有两个原因。首先是房价被炒高。

如果中共官员或巴西商人决定投资曼哈顿的一间公寓，那么「代表了对物业的额外需求」，麦格劳克林说。没有相应的房屋供应增加，「意味着价格会上涨」。

因为洗钱或逃税目的而进入美国的资金，导致房产价格上涨，使一些美国家庭的负担变重。与美国国内需求不同，国内需求通常随人口数量的增长而可预测趋势，但外国投资者可以快速改变城市房产价位。例如，打击贪腐的中国使得大量资金进入旧金山湾区。

根据人口普查局最新的数据，纽约市的问题相对严重，在过去五年中租金中位数上涨了20％，超过通货膨胀。根据Zillow的说法，纽约中等价位房租约占租房者收入的44％，而房屋和城市发展部门则认为可以承受的数字是30％。在旧金山，这个数字是55％。

另一个问题，在昂贵的社区里，外国投资者的房产所有权，往往将这些街区变成博物馆。在一些社区，公寓可能会售完但是没有人住。例如，在曼哈顿，根据人口普查局的统计，Lenox Hill和中央公园之间的63街至70街区的空房几乎占40％。美国其他社区也有类似情况，在迈阿密海滩，巴尔港和南海滩南端的社区附近，一半以上的海滨别墅都是空的。