2014年12月13日星期六

中共全面救楼市后 九成在建房屋未卖出(图)


作者: 李正鑫


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当局救楼市,官员称需两年才可恢复正常(来源:网络图片


大陆楼市持续低迷,中共当局采取松绑限购、限贷放开等措施,试图刺激楼市回暖,目前各招数已经基本用尽,楼市状态仍未好转。中共住建部官员称,在建房屋超九成还未卖出去,供求状态大概需要两年才可以恢复正常。


中共全面救楼市招儿已经基本用尽


年初至今大陆楼市持续低迷,中国 新年过后,杭州的楼盘率先打折促销,从而引发各地的降价潮。各房地产开发商采取已经开盘的价格直降、老盘特价、新盘低价、首付降低等一系列缓解压力的措施。


过去十年中国的房地产市场经过发展,成为的摇钱树,作为财政收入的重要来源,中共赚的盆满钵满。地府依靠土地出让收入来偿还政府债务,直接推高房价使“面粉”贵过“面包”,“地王”频出让百姓望楼兴叹。


房地产市场的疲软,让地方政府躁动不安的是各地楼市高库存、销量下滑可能带来的经济放缓。当然从财政角度考虑,地方政府也不希望看到房价向下的趋势持续太长时间。


3月28日晚间,广西南宁市房管局发文松绑楼市限购,鼓励民众购房。这是第一份由官方正式发布的救市文件,随后各地方政府也纷纷取消限购令,地方政府利用行政手段救市开始。


而随着多地放松限购的举动获得中共当局的默许,其他措施微调的窗口也已打开。地方政府发放购房补贴、减免契税等救市手段花样百出。限购放开以及其他微调措施出台,未能从根本上扭转楼市下行的局面。


进入下半年楼市的危急状态更加紧迫,中共当局开始用金融手段救市。

最终在9月30日下午,中共央行和银监会宣布放松首套房认定,并确定首套房首付最低30%,贷款利率最低7折。超出市场预期的救市措施,令各界十分吃惊。


10月中旬,中共的住建部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,降低公积金贷款购房门槛;11月22日,中共央行时隔两年再次实施全面降息,也被分析人士认为对楼市是利好。


九成在建房未卖出 或调整两年恢复正常


一系列救市措施的出台,引发广泛争议。在大陆房地产发展史上,每当市场陷入低迷,随即便有官方层面的利好消息出台。这种“低迷即救市”的逻辑,被不少业内人士所批评,认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。


中共当局利用行政和金融手段救楼市,目前已经基本招数用尽,但效果却不尽人意。据官媒12月12日报道,中共住建部政策研究中心主任秦虹表示,截止到今年10月,商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,达到历史 最低点,这也意味着在建房屋中90%未卖出去。


秦虹称,即使出台有利于房地产行业发展的政策,市场的恢复也需要一定的时间,经过测算,根据中国的供求关系,大概需要两年才可以恢复正常。


上海易居房地产研究院的数据也印证了这一点,数据显示,截止到今年10月,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米,环比增长0.1%,同比增长21.3%,库存量已经连续增长7个月,目前处于高位盘整的状态。


另据中共国家统计局的数据,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积26972万平方米,同比增长1.2%,未来 几年内这些土地储备也都将转化为大量商品房供应,未来库存量仍将持续走高。


楼市低迷大势不改 多数房企资金链紧张


年关将近,房企都在冲刺业绩,但与往年不同的是,多家大型房企显得“心有余而力不足”。虽然有一系列救市措施的刺激作用,房企销售情况略有好转,但这并不能改变2014年 整体年度销售疲软的大势,房地产行业依然面临巨大的库存压力。


克而瑞研究中心监测数据显示,在其统计的19家房企中,8家完成年度销售目标的85%以上,其余11家房企今年销售目标任务恐难达成,预估完不成年度目标的房企在六成以上。


世邦魏理仕分析称,基于高库存和许多房企的销售指标难以达到,在房地产市场全面复苏以前,开发商的流动资金依然紧张。


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