2013年11月22日星期五

清华教授:房市将有巨变 房价上涨是最后疯狂

免翻 墙直连本站 tiny.cc/jinnews

2013年11月22日讯】近日,中国 大陆 经济学家、原央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院经济学讲席教授李稻葵,发表了一篇令人触目心惊的长文《房地产将有巨变》。文章 说,当前没有房屋的城市人口仅1.4亿,而加上土地储备我们能提供2亿人的住房,那么至少需要20年才能消化掉这些土地储备。中国房屋过剩已经非常严重,中国房地产泡沫已到骇人听闻的地步了!地方居然还幻想将来通过出售土地来偿还高达20万亿的地方债务!

房价上涨只是最后的疯狂


针对当前市场上对未来 房价走向的众说纷纭,李稻葵称,不管是从未来的供求关系变化,还是中国房价国际性价比看,中国的房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强,囤积者现在还惜售,新建房屋入市时间问题 ,房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。


这种情况下如果再大规模发行货币推高房价,人民币必将面临大幅的贬值。而人民币贬值以前资本会大量集中外逃,中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重,房价下跌,肉烂在锅里,房价再上涨等于把钱送给别人,坏账留给自己。当然,如果真的要大规模印发钞票,也无话可说,但相信中国精英们不会这么疯狂地孤注一掷。因为即使孤注一掷,也最多是苟延残喘,最后结局会更悲惨。


11迹象示房市将有巨变 最多一年


李稻葵文章表示:中国房地产仅仅是最后的疯狂,是因为中国房地产发生了很多实质性的变化:


1、新一届政府上台,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降,同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力。


2、中央货币政策已经从过度宽松,开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。银行现在极度缺钱,不仅二套房贷利率不能优惠,首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了。


3、外资彻底撤出中国金融市场,导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产,这些行为会导致中国外汇相对减少,同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑;


4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产,会影响很多精明投资者对市场预期的判断,带动部份精明者加速抛售中国房地产。


5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨,说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中,最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘,意味将来接盘的力量越来越弱了。


6、保障性住房继续修建,中央政府为了解决低收入者的住房问题,不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应。


7、房价快速上涨,导致部份人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少。


8、鄂尔多斯和温州房价暴跌让当地银行坏账大量增加的前车之鉴,让银行业已经意识到房价下跌的风险,开始偷偷紧缩房地产贷款,所以各地银行对房贷审核越来越严,房贷利息远远高于国家的底线。


9、由于开发商房屋销售很理想,2013年土地拍卖明显增加,地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价,必定会加快建设进度,1年左右市场供应肯定会明显增加。


10、由于中国房价过度上涨,大量的中国人转而抛售中国房屋,购买国外房地产。原因很简单,因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了,比如100万在能买到的房子,在中国却买不到。而中国人在国外大量购房,实际也等于在增加国内市场的供应,并导致大量财富转移国外。


11、综合分析国家统计局公布的2012年商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发企业房屋施工面积、住宅施工面积、中国房屋自有率等相关数据,我们可以得出下列结论:中国存在大量的空置房,最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩,至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。


其中,住宅销售额增长10.9%。2012年,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,住宅施工面积428964万平方米,增长10.6%,住宅新开工面积130695万平方米,下降11.2%,住宅竣工面积79043万平方米,增长6.4%。按最保守的计算法,按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算,房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度,至少可供3—5年房地产开发。


以上数据分析可以进一步得出下列结论:按人均30平米计算,住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题,加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度,5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算,中国也至少能解决4亿人的住房问题。


中国房屋过剩已经非常严重 房地产泡沫骇人听闻


文章说,数据显示,中国房屋自有率已经达到80%,在世界已经是很高水平,远远超过发达国家60—70%的自主率。


根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告,将近8成的受访者已经拥有自己的住房。;而之前发布的一份报告说,目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远远超过美国、(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。


中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算,当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿,即使中国住房率达到100%(当然这是不可能的,除非共产主义最高阶段实现了)。在建房屋加上空置房,中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算,中国现有7亿城市人口的15%,最高能容忍的空置房也只有 1亿人,即使不再新建一套住宅,我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求(按每年1000万人城市化的进度计算)。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率,至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。


即便如此,地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务!还想通过出售土地来维持城镇化投资建设!


以上分析可以看出,中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。


一场浩劫 无法避免


文章还说,上帝要其死亡 ,必先让其疯狂。房价这种疯狂,已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市,虽然看起来很疯狂,但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候,市场疯狂的叫嚷要去10000点,结果万点却成为了梦想,1600点却实现了。


从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看,中国的房价最多能再坚持一年左右,就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。


李稻葵:清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授, 博士生导师,长江学者特聘教授。原央行货币政策委员会委员,十一届全国政协委员,清华大学金融系主任,中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。清华大学管理学学士(1985年),美国哈佛大学经济学博士(1992年)。2011年5月初,李稻葵发表文章指责“个税体制设计极其简陋,甚至‘弱智’,他建议实施平税制。此观点甫一发布,立即引发强烈反响。


http://www.bannedbook.org Email订阅禁闻








via 清华教授:房市将有巨变 房价上涨是最后疯狂

没有评论:

发表评论